Spanska skatter för utländska fastighetsägare

Nedan följer en kort sammanfattning av skatter som du som utlänning kommer att vara skyldig att betala till de spanska myndigheterna som en följd av att du äger egendom i Spanien. Några av skatterna är inblandade vid köp av en fastighet och andra vid försäljning av fastigheten.

Skatter vid köp av fastighet:

1. Överföringsskatt – “Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” (ITP)

Detta betalas i situationer där det inte finns någon moms, t ex när det är en återförsäljningsfastighet eller ett köp av en begagnad egendom. Skatten betalas när man undertecknar försäljningskontraktet hos notarien. Som övergripande regel är överföringsskatten 7% av köpeskillingen, men många regioner tillämpar sin egen skattesats.

2. Stämpelskatt (”Impuesto sobre transmisiones”)

Det här är en skatt som du måste betala när du köper en nybyggd fastighet, tillsammans med moms (kallad IVA på spanska). Ett nybygge är en egendom som säljs för första gången. Du brukar köpa denna typ av egendom från en byggherre eller en bank. Stämpelskatten är normalt 1% av inköpspriset. Det kan dock variera i olika regioner.

3. Kommunal fastighetsskatt – den så kallade IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) och basuras.

Om du äger en fastighet i Spanien och bor i den f r o m den 1 januari under ett visst år, så är du skyldig att betala denna årliga fastighetsskatt. Beloppet är hyresvärdet multiplicerat med en skattesats som fastställts av kommunerna. Värdet enligt fastighetsregistret, ”valor catastral”, bestäms beroende på storlek, skick, plats, titel, uthyrningsdetaljer, kostnad för förbättringar och byggnadskostnaden för fastigheten. Det här fastighetsvärdet är vanligtvis mycket lägre än marknadsvärdet på fastigheten.

Det finns också ”basuras” (“Recogida residuos sólidos urbanos y alcantarillado”), en sop- och avloppsavgift som man måste betala. Vanligtvis betalas denna en gång om året och beräknas också av kommunerna.

4. Inkomst- och förmögenhetsskatt

a) Inkomstskatt (IRNR “Impuesto sobre la Renta de No Residentes”) – Personer som äger en spansk egendom och saknar hyresintäkter är skyldiga att lämna in en årlig skattedeklaration, blankett 210. Denna inkomstskatt är baserad på ett skattemässigt värde (“Valor catastral”) av fastigheten. När fastigheten är uthyrd måste man lämna in skattedeklarationer och betala in skatten kvartalsvis, även här via deklarationsblanketten 210. Om du är medborgare i ett EU-land, Norge eller Island, är alla utgifter i samband med uthyrning av fastigheten avdragsgilla för skattemässiga ändamål. Om du är medborgare i ett land utanför EU, beskattas det totala beloppet av inkomsten, utan några avdrag. Den nuvarande skattesatsen för utländska medborgare inom EU och EES är 19% och 24% för övriga.

b) Förmögenhetsskatt (“Patrimonio”) – Även om förmögenhetsskatten avskaffades i Spanien under 2009 så har den sedan återinförts. Förmögenhetsskatt i Spanien betalas ut på värdet av dina tillgångar per den 31 december varje år. Det här är en skatt på alla dina tillgångar och inkluderar din egendom. Om din förmögenhet värderas till mer än 700 000 euro, kommer du att vara ansvarig för en förmögenhetsskatt på 0,2-2,5% på nettotillgångarna, även om det finns variationer inom olika regioner. Det är ett individuellt avdrag och gäller alltså per person.

Skatter vid försäljning av fastighet:

1. Plusvalía

“Plusvalía” är en lokal (kommunal) skatt som kommunen tar betalt för på fastigheter när de säljs, vare sig det är ett nybygge eller en återförsäljning. Den beräknas på fastighetsvärdet av fastigheten och antalet år som har gått sedan fastigheten bytte ägare. Målet är att beskatta värdet av den mark som fastigheten står på. Basen för denna skatt är värdet enligt fastighetsregistret, det s k ”valor catastral”. Skattebeloppet beror på hur länge säljaren har ägt fastigheten: ju längre period desto högre skattesats. Enligt lag bör den betalas av säljaren, men detta är förhandlingsbart. Om du (som säljare) inte är bosatt i Spanien (oavsett din nationalitet), kan köparen insistera på att behålla pengar från köpeskillingen, för att betala plusvalian å dina vägnar, eftersom den nya ägaren annars blir ansvarig för plusvalian, vid eventuell utebliven betalning.

2. Kapitalvinstskatt (CGT) eller “Ganancias y Pérdidas Patrimoniales”

Kapitalvinstskatt, betalas på vinsten från försäljning av egendom eller andra investeringar, med en skattesats på 19% för utländska personer. Den spanska skattemyndigheten håller inne 3% av försäljningsbeloppet på din egendom. Detta tas direkt från köparen så att du som säljare bara får 97% av det belopp som egendomen såldes för. De 3% är en skyddsåtgärd så att icke-boende inte “försvinner” innan de har avvecklat sitt kapitalvinstkonto hos spanska skattemyndigheten. Om skattesumman beräknad på 3% inte är tillräcklig för att täcka kapitalvinstskatten, så kan du bli skyldig att betala in mer för att täcka resterande belopp och om inte, så får du en skatteåterbetalning. För att ansöka om eventuella återbetalningar måste du fylla i ett formulär, 210H. Detta ska lämnas in till spanska skattemyndigheten inom tre månader efter försäljningen, tillsammans med de fyra senaste årens inkomstskattedeklarationer för icke-bosatta. Från och med det datum du lämnar in ansökan bör räkna med att det kan ta upp till ett år att få återbetalningen.

3. Inkomst- och förmögenhetsskatt

Tänk på att om du ska sälja en fastighet under 2019 måste du skicka in din skattedeklaration för kalenderåret 2019 senast den 30 juni 2020. Se mer information ovan under punkt 4.